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房地产调控政策之“无间道”  

2009-12-25 17:11:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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无间者,没有间隙也,好坏一线间、善恶一线间、正邪一线间。《无间道》中两位卧底亦正亦邪,挣扎在正义与邪恶的边缘,可谓荡气回肠,引人入胜。那么作为房地产调控,似乎没有必要玩无间道,毕竟社会成本太高了。实际上,自2003年开始,这轮房地产调控已经进行了七年之久,什么样的调控需要持续这么长的时间?这也创造了一个世界纪录。所谓“七年之痒”,我们有必要反思一下中国房地产调控的历程,效果和模式。

首先,房地产调控日益成为宏观调控的主要组成部分。“宏观调控”一词在上世纪九十年代初还是一个新名词,新概念。实际上“宏观调控”是政府转变经济管理思路和手段的集中体现。在计划经济时代,经济活动被各式各样的行政命定所左右,没有市场空间。“十四大”后,我国确立了走社会主义特色市场经济道路,行政命令开始从形式上退出了经济管理的舞台,取而代之的用税收、利率、土地等综合杠杆来调控经济的运行。然而,随着1998年我国实行了房地产分配制度改革,以及此前的分税制改革,地方政府迫切希望发展经济,扩大财源。这个机遇和渠道就落在房地产业上。地方政府通过繁荣房地产市场,“卖地”求财;房地产企业也借助市场的繁荣以及对土地垄断的顺位继承,获得了超额利润。造成的市场后果是房价高企、供应不足、交易秩序混乱等。这些问题的出现导致了中央出手调控房地产业。从2003年开始,几乎每年都有房地产调控的身影,房地产调控已经成为了宏观调控的主要构成部分,这充分说明了房地产业的发展正在影响着大多数人的生活,从中央到地方都很关心房地产业的发展。

其次,短期调控居多,造成政策效果打折。我国房地产业在发展过程中存在一些问题,也需要政府的“有形之手”进行干预,但关键是干预的方式是否正确。无论是2003年央行“121”文件与国务院“18号文”的矛盾表述,还是2006年新老“国八条”对楼市的错位调控,都反应出这样一个问题:短期调控政策不利于我国房地产业的健康稳定发展。每次调控之后都会迎来一次更凶狠的反弹,反弹之后又是一轮调控,如此往复。如此调控不应成为常态,房地产业也不堪承受如此之重。房地产业应回归到一个普通产业的发展地位,无论是消费者还是企业,需要产业有一个基本的、稳定的、长期的成长预期,不能因为政策频繁变动,而造成产业的大起大落。一个产业如果长期受到政策调控的照顾,不仅不利于产业的健康发展,还说明了这样的事实,要么是政策制定者无能,要么是这个产业本身存在严重问题。笔者认为这两个选项都并非社会所能接受和容忍。因此,从这个角度看,有必要抛却亦对亦错的短期性政策,杜绝“无间”,进而出台中长期房地产业发展规划,这才是确保房地产业健康稳定发展的正途。

再次,调控在摸索中前进,模式日益成熟。从2007年以来的调控轨迹看,政府已经开始向住房保障回归,调控思路也更加清晰,即实行保障与市场双轨制,更多地运用市场手段干预市场和产业的发展。在2009年面对经济危机的情况下,房地产业发挥了重要的支撑作用,房地产调控也更加有艺术性和纵深感。包括本月23号财政部和税务总局发布了关于营业税的执行细则,决定执行差额征税,体现了政府对房地产业调控的日渐成熟。房地产业不应被妖魔化,同样政府对房地产业的调控也不应意气用事。

最后,对明年楼市调控方向的判断。中央经济工作会议实际上已经明确了明年楼市调控的基调,即增加普通住房供应,鼓励自住和改善型购房需求。营业税的最终落实条款被认为是虚惊一场,接下来落实“差别化的信贷政策”会更加注重政策的针对性。可以肯定的一点是针对首套自住房,信贷政策依然是优惠的,投资投机购房需求将受到重点“照顾”,相关成本将徒增。现在中央对个别一线城市的负责人提出了遏制房价的要求,并且已经上升到了“政治任务”的高度。这是中央重视高房价及住房民生问题的体现,但落实到具体措施上,笔者认为,各级政府在制定调控政策时要坚决避免“无间”式的尴尬,力度让政策的正面效应发挥到最大,继续贯彻“扩大供应,打击需求”的思路,稳定房地产市场。

 

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