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警惕楼市发展结构性失衡  

2009-06-19 09:51:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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进入六月份,楼市发展的不确定性在增加,市场数据则成为判断楼市发展现状及未来趋势的重要依据。不过随着数据的披露,楼市在很多方面表现出了一种结构性失衡的繁荣,包括住宅与商办发展的失衡、中心城区与郊区的失衡、一线开发商与二线开发商经营策略的异化等。

 

商业营业用房和办公楼一向被认为是城市经济发展的标志之一,在楼市复苏过程中,商办市场的表现往往标志楼市真正的复苏程度。在三月份开始的楼市回暖行情中,住宅市场表现最为活跃。不妨看一下上海的数据:今年1月份商品住宅销售量仅为50.7万平方米,到了3月份则迅速上升到153万平方米,5月份则进一步扩大到210万平方米,同比增长一倍以上;再看办公楼的销售情况,3月份销售量为10万平方米,5月份为16.5万平方米,同比仅增长2成,同时价格却出现了明显的降低,比去年同期下跌25%。商业营业用房走势和办公楼类似。

 

除了子市场发展失衡外,楼市的区域发展同样失衡。虽然总体上,上海住宅价格5月份较1月份变化不大,但内环内、内外环、外环外的价格变化差异巨大。内环内的中心城区商品住宅5月份成交均价较1月份已有三成的涨幅;中外环的涨幅也达到23%,但外环外却下跌了3.5%。这与2007年的楼市发展情况有较大区别。中心城区与郊区房价走势背离至少说明,目前楼市资金结构性特征明显,投资资金居多,而自主型购房资金开始退潮,当前所谓楼市的繁荣还存在很大的不确定性,一旦宏观经济继续恶化,或者楼市价格巨幅波动,那么在投资资金较少的情况下,楼市繁荣将大打折扣。

 

同样,处于市场一线的开发商,其表现也是异化的。2007年房地产企业面对市场的繁荣,对土地表现出了格外的“渴求”,各地“地王”频出。今年虽然市场持续回暖,但房地产企业却并没有因市场的好转而忘乎所以。很多一线房企在经历了去年的地产寒冬之后都保持了少有的谨慎。在数据上表现为新开工面积、施工面积与住房销售的背离。1-5月份,上海商品住宅新开工面积为544.7万平方米,同比下降25.4%,商品住宅施工面积为5114.5万平方米,同比下降6.8%。同期商品住宅预售面积达到786.7万平方米,同比增长18.8%

 

不仅是上海,北京的商品住宅新开工面积和销售面积也出现严重的背离,新开工面积同比降幅甚至达到54.5%。房地产企业投资意愿不高是当前楼市面临的主要问题,虽然国务院已经适时下调了住房项目资本金比例,但市场反应不明显,后续效果还有待观察。相对于一线房企的谨慎,中小企业拿地的意愿相对较强,除了资金链所有缓和的因素外,这些企业积极拿地主要是解决后续生存空间的问题,毕竟他们与大企业相对丰厚的土地储备不可同日而语。

 

综合来看,目前楼市繁荣的表象下,结构失衡的问题正在凸显出来。这种结构失衡与当前的国际国内宏观经济形势密切相关。国家统计局最新发布的数据显示,我国宏观经济出现企稳迹象,固定资产投资稳步增长,居民消费增长显著,但外贸出口依然低迷,CPIPPI继续双降。在这样的背景下,房地产行业更多地成为了各路资金避险的场所,资金结构具有集中性、短期性、目的性强的特点,这也造成了上文所分析的几个领域失衡的问题。宏观经济需要房地产业的刺激和拉动,这是当前各方所期待的,同时房地产业的发展也要以宏观经济的稳定为基础。因此,为了避免投机避险资金对房地产业的冲击,国家要加大力度采取措施,促进和鼓励房地产投资,给予房地产企业持续发展的信心。另外要保持房价的稳定,增加自住房需求的比例,稳定和发展改善型需求和投资需求,这样基础上形成的楼市繁荣才是各界希望看到的。

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