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市场又到疯狂时,政策再次面临变向抉择  

2009-07-13 14:04:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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随着房地产市场成交量和价格的不断攀升,市场成交结构也发生了巨大变化。目前市场需求结构大的趋势是自主需求比例在减小,投资性需求比例在扩大;豪宅需求比例在上升,中低普通住宅需求比例在下降。这种市场结构在短期看问题不大,但如果任其发展下去,市场很可能重蹈2007年的覆辙。

 

由于国际金融危机的影响,2009年上半年政府对楼市采取了宽松的政策口径,但这种宽松政策并非是对过去政策的完全否定,如并没有否定“70/90”政策,也没有否定“二套房贷”政策。政策的宽松主要体现在政府加大了对经济体的流动性注入,从整体上防范金融危机带来的信贷紧缩影响实体经济的发展。这一大背景下,房地产业获得了发展的空间,企业资金回流加速,市场交易活跃,同时地方政府在发展经济的名义下,或多或少放松了部分房地产政策的尺度。如北京、上海等城市开始一定程度上解除“70/90”政策限制;部分银行出于同业竞争,也放松了二套房信贷政策执行尺度,给予改善需求以外的第二套房以优惠利率,甚至用很多违规手段达到所谓的合规要求。市场实际展现的情况是,中央有一套明文的政策规定,但在具体执行时又有所区别和调整。

 

现在,在众多因素的影响下,房地产市场再度达到比较“疯狂”的阶段,房价节节攀升,北京、上海等地的房价已经达到或超过了2007年的水平。政府有关部门并非无所作为,而是有针对性地开展了相关调研工作。同时,一些地方如杭州、宁波、南京等都在要求银行严格执行“二套房”政策。“二套房”政策从来没有明文规定废除过,反而是银监局多次强调要严格执行,所以也就不存在曾经放松,现在又紧缩的问题。之所以政府部门现在又重提这一问题,舆论也集中讨论,其目的是为下一步的政策进行预热。这在一定程度上说明政府开始有意紧缩相关房地产政策。

 

除了市场成交再现“非理性”外,土地市场也与2007年似曾相识。6月底北京接连爆出“地王”就是明证。客观而言,今年所谓的“地王”还只是集中在地段稀缺的优质地块,除此之外,很多中低端地块依然以底价或低溢价成交。这说明土地市场理性尚存,这种理性的存在主要愿意是大部分房地产企业经历了去年的寒冬,对风险有了较明确的认识。但值得注意的是,与民营企业的谨慎相比,央企旗下的房地产企业财大气粗,对优质地块的抢夺具有很强的“侵略性”。高地价拿地的结果是高房价的出现,这种拿地方式对于房地产市场的稳定发展产生挑战。

 

显而易见,楼市已经走出了一个“V”型发展态势,这出乎了很多人的意料,包括政府管理部门。因此,即便现在楼市迅速由冷变热,价格探底后又迅速窜高,政府也没有相关的应对措施。那么政府是不是乐见房地产业如此发展呢?在危机时刻,房地产能够异军突起,为“保增长”保驾护航,这是政府乐于见到的,但如果行业发展脱离了正常轨道,在“保增长”的名义下,出现了非理性的炒作、投机、泡沫现象,资金大量聚集在房地产业内,反而形成对其他行业的某种挤压和“抽血”左右,与“保增长”,拉动投资的本意是背道而驰的。现在政策已经有了微调,下半年将视房地产业的发展而定,不排除在市场出现非理性发展的情况下,政府再次祭出调控的大旗。

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