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当前房地产市场形势判断和政策建议  

2009-07-15 15:38:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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针对当前中国房地产形势,以及下半年走势,我们院的研究体系进行了一次内部讨论,下文是这次讨论会的部分观点。需要声明的是:研究院是一个具有创新活力的研究机构,各路观点并存,本文是在研讨会基础上对我个人研究思路的梳理,并不代表研究院的表态,供业界参考。

 

一、关于当前房地产市场形势判断

 

1、当前房地产市场实现触底回升,但可持续性还不确定

从成交量和成交价格两个数据看,今年以来房地产市场实现了触底回升,目前来看市场发展形态是“V”型,但未来的升势能否持续还不确立,很可能走出“W”型态势。

2、当前房地产市场状况基本判断是基本正常,略微过热

市场的总体表现是量价齐升。房价上涨并非坏事,房价下跌并不意味着回归理性,房价上涨也并非意味着不健康,关键要看量价是否配合。如果房价上涨,伴随着成交量的同步放大,那么市场变现为有支撑的回暖和走热,可以带动其他产业的发展,可以稳定宏观经济,稳定就业,这是国家愿意看到的;如果房价急速上涨,而成交量却没有有效放大,那么市场就存在明显的泡沫现象,这就值得警惕。目前市场特征是“量价齐升”,部分一线城市价格上涨幅度大,说明整体上市场基本正常,部分区域市场较热。

3、市场成交规模放量,具有一定的合理性

这种合理性表现在三个方面:其一,住房刚性需求客观存在;其二,去年中央实行的宽松政策发挥积极效果;其三,资金流动性过剩导致通胀预期大增,资本避险因素推动房产成交放量。

 

4、政府现在面临的局面与2007年并不相同

2007年前政府政策的核心是抑制需求,这是以宏观经济快速增长为基础的,事实证明抑制需求对于解决高房价问题效果不大。

2009年政府面临的局面是宏观经济依然没有有效复苏,房地产拉动经济的作用明显,住房保障工作进展顺利,住房民生问题不再突出,供求矛盾不太尖锐。因此,政府目前面临的局面相对2007年要温和一些,也更复杂一些,不宜采用简单的行政手段干预房价。

5、流动性过剩引发投资投机需求的泛滥

进入楼市进行投机投资的资金主要有三股力量:第一是财富阶层的投资资金;第二是企业贷款的资金搬家;第三是进入中国楼市进行避险的海外热钱。这三股力量构成了当前中国楼市的投资资本。对于投资性需求到底占市场需求多大比重,目前还没有相关的统计,但趋势已经非常明显:即投资性需求的比重在上升,刚性需求比重在下降;豪宅需求比重在上升,中小户型需求比重在下降。

6、流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市,其向中小城市和西部城市传导力度有限。

7、房地产并非全面过热,而是部分区域、部分环节过热

从“保增长”“扩内需”角度看,中央希望房地产能够热起来,现在实际上已经出现了这样的情况,不能“叶公好龙”,更不能视房产投资为“洪水猛兽”。要知道目前土地市场依然是普遍低迷,虽有“热点”但还远没有到炒作的地步。土地购置、投资数据与房地产销售数据有较大的反差,这种反差体现了房地产业各环节间的发展时滞,更说明当前的“市场过热”说法和政策打压建议是有待商榷的。

8、当前房地产市场存在的问题有着更加深层次的原因:中国整体经济体制问题没有解决。

房地产过热问题并非完全是房地产本身发展的问题,而是中国经济结构不合理造成的,投资渠道狭窄、资本市场不发达、制造业对外竞争力不足等导致产业资本向房地产领域集中,引发房地产业的忽冷忽热问题。要更好地解决房地产业发展的问题,最根本的方略是解决好中国经济体制问题。

 

二、关于下半年政策建议

 

房地产业是国民经济的重要支柱产业,特别是在当前市场条件下,成交放量对抗击金融危机有正面作用。不能因为市场上出现了投资比例增加,政策面就急于打压,尤其避免行政手段干预市场运行。另一方面,对于流动性过剩问题导致的房产投机问题,可能会引起一些矛盾,如部分区域房价上涨过快等,政府可以通过适当的手段予以化解。

 

1、要继续高举住房保障大旗

目前住房保障工作已经取得了很大进展,但还没有到完善的程度,部分地方政府在具体实施方向上还存在犹豫,经济适用房的申请门槛过高,不利于“夹心层”住房问题的解决。因此,下半年政府应继续高举住房保障大旗,大力解决中低收入阶层住房问题,这样才能给予商品房市场更大的自由发挥空间,减少住房民生问题对商品房市场的冲击。

2、要增加房地产市场有效供给

现阶段,我国房地产业不存在产能过剩的问题,而其他产业则明显出现产能过剩现象,因此,要解决当前房地产市场供不应求的问题,最根本的办法是增加房地产市场有效供给。即在确保18亿亩耕地红线安全的基础上,增加住房建设土地供应量,鼓励中小户型住宅的供应,以此缓解当前市场供不应求的局面。

3、对房地产偏热问题采取适当措施

由于货币政策是对中国经济整体发挥作用,房地产业不可能独善其身,因此,流动性过剩问题短期内不会得到缓解,下半年银行贷款量不会显著下降。对于房地产投资过热问题,投资者的理性要大于政府的管理理性,下半年不应采取过于偏激的政策措施,只要把现有政策(二套房贷政策)利用起来,执行到位就可以了。

4、需要长期稳定的房地产产业政策

房地产当前面临的过热风险实质上有更加深层次的原因,即中国整个经济体制存在调整不到位的问题,经济体制调整不到位,房地产市场也就客观存在诸多难题,难以单独解决。对于房地产市场而言,需要一个长期稳定的产业政策,而非短期性的“政策措施”。这对房地产也的稳定发展非常重要,不仅能够排除政策因素对市场短期波动影响和滞后性,而且能够给予业界一个稳定的发展预期。

 

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