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地价房价比背后还有哪些未明的真相  

2009-07-29 13:47:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国土部日前公布了全国105个地价监测城市的620个有效案例的地价房价比,其结果是地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,平均为23.2%,其中,东部地区平均为27%,高于其他区域。国土部之所以主动公布这些数据,其目的是对当前社会上关于地价是否推高房价这一争论的回应。

 

从国土部公布的数据看,平均23.2%的地价房价比确实不高,地价确实并非房价的最重要组成部分,但如果仅凭公布的这些数据就匆忙下结论称,房价快速上涨与地价无关,则似有不妥。

 

实际上,房价可以按照构成因素划分为静态构成部分和动态构成部分。一般而言,房价由七个部分组成,即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润等。其中,前期费用、政府税费、建安工程费、管理成本和销售费用占房价的比重是相对固定的。也就是说这部分是所谓的静态构成部分,在一个城市区域内,这几部分占房价的比例相对固定,也相对透明。地价则根据区位的不同,市场供求关系不同而差别很大,开发商利润也受供求关系影响较大。

 

把房价分解成动态构成部分和静态构成部分就会更容易看清地价变化对房价变化的影响。除非社会生产效率普遍提高,静态构成部分不会发生大的变化。因此,虽然静态部分占房价的比重较大,甚至会大于地价,但其对房价的变化却影响不大。打个不太恰当的比喻,头发的生长源于发根的增生,而非已经长出的头发。

 

地价由于受供求关系影响,特别是在土地“招拍挂”制度下,稀缺地块往往会造就高地价。在“地王”上造的房子,其销售价格肯定不会比楼板价低,而是楼板价加上静态构成部分,再加上开发商利润。这是地价推高房价的最基本的逻辑。拿最近上海赵巷10号地为例,金地拿地的成本是楼板价14500/平方米,紧挨此地的龙湖滟澜山项目公寓销售价格为18000/平方米,试想金地造好房子后会以18000/平方米的价格卖吗?

 

由此也可以引出,在区域内,某一地块价格上去后,临近的楼盘和未开发地块的价值随之也提升,这就是土地价格的示范效应。虽然此前出让的土地,地价房价比较低,但地方政府也会受益于地价上涨。因为,即便项目开发已经完成,房地产企业缴纳的营业税、契税等也会相应提高。未开发地块在转让时也会按照新的地价水平进行“招拍挂”。因此,推高地价使得政府的收益增长,也使得后来土地价格这一动态构成部分在房价中的占比上升,从而客观推高房价。

 

在看一下国土部发布的620个有效案例的地价房价比,数据本身没有可质疑的地方,这些数据基本都是公开的,只是国土部相关研究部门花了功夫做了调研和收集,但这些项目大部分集中在二三线城市,重点并不突出,有点故意遮人耳目的嫌疑。众所周知,房地产业是大有明显的区域化色彩,公布区域详细数据比公布所谓全国整体平均数据更有意义。虽然这个表格中罗列的项目很多,但反映北京、上海、广州、深圳的土地项目并不多,而实际上社会上讨论的“地王”频发、地价房价矛盾的恰恰是集中在上述一线地区。

 

再者,国土部公布的地价房价比反映的是静态的地价水平,而忽略了地价的变化对房价变化的影响。不要忘了,稻草虽轻,也可以压倒骆驼。在国土部的数据中,地价房价比平均水平虽然为23.2%,但地价是房价重要的动态构成部分,对房价的变动是有直接影响的,这是国土部没有说出来也不情愿说出来的真相.

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