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地价飙升背后是制度性尴尬  

2009-07-07 08:53:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近土地市场火热非凡,6月最后一周京城土地市场的争夺进入白热化状态,连续创出三个“地王”。这三个“地王”分别是北京祁连17.4亿元拿下的通州区九棵树大街居住项目用地、中泽置业19.6亿元拿下的朝阳区奥运村乡住宅及居住公共服务设施用地、中化方兴40.6亿元勇夺广渠路15号地,值得注意的是,后两者都是有央企背景的房地产公司。

 

从目前市场形势看,“面粉贵过面包”的情况又不可避免的出现了,但房地产市场是不是又到了2007年调整前的疯狂状态?从土地市场看,表象是有几分相似的,但具体市场条件却发生了若干变化。

 

首先,经济环境不同,宏观政策推行的基础与方向不同。2007年我国宏观经济向好,房地产市场出现非理性上涨后,国家能够果断地进行宏观调控,抑制地价、房价的飙升。但今年宏观经济不景气,宏观调控政策的大方向是宽松,鼓励投资,国家在房地产市场调控与发展经济上面临两难选择,在宏观政策的基调很难在短时间内调整。

 

其次,开发商心态不一样。如果说2007年房地产商或多或少存在“暴发户”式不知天高地厚的挥霍心态,那么经过2008年的市场深度调整,大部分开发商都认识到了市场调整周期是怎么回事,保持企业稳健经营是如何重要。所以今年出现的土地价格上涨,“地王”再现,应该是市场博弈的结果,即便有实力也会充分考虑风险。资金实力雄厚的潘石屹也没能把广渠路15号收入囊中就是明证。

 

再次,竞拍主体央企唱主角。2007年夺得地王的企业以民营企业为主,但近年央企下属房地产公司异军突起,成为在土地市场上攻城略地的主角。央企如此毫无顾忌地拿地在一定程度上说明最靠近政策制定者的这部分“商人”已经认定市场V型反弹是可信的。央企就是实力雄厚的代名词,他们积极介入土地市场,强大的资金实力必将推动土地价格的上扬。

 

虽然20092007年存在着诸多的不同,但有一点是相同的,“面粉贵过面包”的结果要么是面包价格更贵,要么是制造面包的人破产。正如上文分析,今年的土地市场上,房地产企业已经理性多了,风险意识也加强了,企业不会如此“弱智”地往火坑里跳。那么是什么原因导致了土地价格的疯狂上涨?是企业钱太多还是某种程度的被逼无奈?以笔者看来,后者的可能性最大。

 

不可否认今年上半年房地产市场销售情况良好,大部分房地产企业都获利颇丰,资金流也恢复健康,但这并不意味着企业可以挥金如土、不计成本的拿地。毕竟大部分企业“好了伤疤”还未“忘了疼”。然而在现行“土地招拍挂”制度下,政府垄断土地一级市场,土地供应总体上供不应求。在“僧多粥少”,且大家都不缺钱的情况下,土地价格上涨是必然的。土地价格的上涨不可避免推动房价的上涨,那么房地产市场的价格问题将再次成为社会问题。虽然目前政府在大力推进住房保障工作,但从苛刻的经济适用房销售办法看,大部分普通收入白领是无缘经济适用房的。因此,保证普通商品住房价格和销量的稳定依然是政府房地产政策调整的核心。遗憾的是,现在土地价格再次飙升,政府给自己出了个难题,从这个角度看,政府应积极进行制度创新,有必要对土地招拍挂制度进行适当的调整,破解土地公平转让与地价飙升之间的矛盾。

 

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