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央行“动态微调”对楼市资金影响不大  

2009-08-11 09:52:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,央行发布二季度货币政策执行报告,提出下半年对货币政策的执行进行市场化“动态微调”。央行这一表态顿时引起市场的广泛讨论,有评论直指央行“动态微调”的表态是货币政策转向的信号。对此,央行副行长苏宁称部分媒体对央行“动态微调”有误读,下半年央行还会继续执行适度宽松的货币政策,“动态微调”并不针对货币政策本身,而是对货币政策的操作、货币政策的重点、力度、节奏进行微调。

 

从央行的一系列表态看,目前管理层对宏观经济的走势还比较谨慎,因此,不肯轻言货币政策转向。上半年金融机构新增贷款达到7.37万亿,比全年5万亿计划量高出50%M2增长28.5%,上半年我国实际执行的是宽松货币政策,而非适度宽松货币政策。如果下半年央行在货币政策表述上没有一点变化,那么全年的信贷总量将达到一个天量,市场流动性泛滥的后果就是明年更加严重的通货膨胀。

 

另一方面,我国外贸出口依然负增长,经济内生性增长还不稳定,虽然目前4万亿投资计划的实施对宏观经济增长起到了关键作用,但这种增长是不可持续的,还需要启动内需来保持经济的健康发展。因此,下半年的宏观调控基调依然是适度宽松的货币政策和积极的财政政策。这是从经济稳定的角度着眼的一种表述。只是下半年的“适度”宽松一定要与上半年有所区别,否则央行也不会煞费苦心的提出要对货币政策的执行进行市场化“动态微调”了。

 

金融和房地产是一对孪生兄弟,房地产企业的资金来源有60-70%来自于银行贷款,因此,货币政策面的变化肯定会影响到房地产业的资金链。只是这种影响可能体现在心理预期层面,也可能体现在实际货币供应方面,力度也会有大有小。历史上的“9.27”房贷政策就是对房地产业发展产生重大影响的典型例子。

 

那么这次央行市场化“动态微调”表述对房地产业资金链将产生何种影响呢?笔者认为这种影响与其说影响了房地产企业的银行贷款,还不如说更多影响市场的心理预期。

 

先分析下央行市场化“动态调整”的含义。央行有三大调控工具,即利率、存款准备金率和公开市场操作。其市场化“动态调整”应该是利用公开市场,通过发行不同期限,不同标的和投向的央票来回笼资金,调节经济体系总货币量。公开市场操作相对调整利率和存款准备金率,其力度是柔性的,也是结构性的,对经济的杀伤性不大,但可以起到所谓的动态化调整货币供应量的作用。

 

央行运用公开市场操作这个工具进行调整,其调整对象是银行系统,而并非直接针对房地产业,这种政策对房地产业是间接的,通过银行房贷量的减少来影响房地产贷款。比起直接调整项目资本金比例和收缩房贷政策而言,央行“动态微调”对房地产业的影响是不大的。

 

从银行角度看,虽然央行会通过发行央票和开展正回购业务回收流动性,但其并没有充足的理由收缩房地产贷款。一方面目前房地产市场普遍出现供不应求的状况,房价高企,解决的办法是增加供应量,因此,银行对于大中型有实力的房地产企业开发贷款还是支持的。另一方面,目前房地产新开工面积和投资量同比数据还不高,国家支持房地产企业加大项目投资力度和开工力度,而且已经降低了项目资本金比率。在全年预计10万亿规模新增贷款的推动下,房地产业的信贷量不会受到明显影响。综合来看,央行市场化“动态微调”对房地产业而言更多的是心理预期方面的影响。

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