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准REITS或加速现身  

2009-08-04 13:30:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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REITS的推出一直以来是房地产企业关心的热点问题,最近媒体透露银监会和央行正在制定《房地产集合投资信托业务试点管理办法》,虽然相关报道显示这份《管理办法》并没有具体的出台时间,但这一事件说明政府推进REITS的工作正在紧锣密鼓进行。

本次《管理办法》是由银监会和央行制定的,并且规定相关产品只能在银行间市场进行交易,且投资人为机构客户,自然人不在投资者范围内。从这个角度看,银监会主导推出的REITS应该还不是国外一般意义上的REITS,应该是一种“准REITS”。通常所谓的REITS是在证券市场公开上市,且投资人包括普通投资者。

为什么我国对REITS的推进却要先走“准REITS”的道路呢?实际上除了银监会和央行的方案,证监会也在制定REITS的管理方案。证监会的方案是与国外通常意义上的REITS,即在证券市场公开上市、普通投资者可以参与,但这个方案在我国还面临诸多法律方面的障碍,一时还难以迅速推进。因此,银监会和央行的方案很可能是一个过渡方案,从管理层的角度看,随着我国金融管理水平的不断提高,经济与国际上的日益接轨,REITS的推出客观上必须要加快,先推出“准REITS”是比较现实的办法。

不管是REITS还是“准REITS”,都是我国金融市场和房地产市场的重大事件。从房地产业的角度看,REITS可以为房地产企业打开新的融资之门。虽然目前情况下,房地产企业不太缺钱,但这不带面企业永远不缺钱。现在的流动性过剩是特殊经济时期的特殊产物,当经济发展步入正轨后,房地产市场也会自然而然迎来新的调整时期,那么房地产企业融资问题就再次凸显出来。REITS的出现毫无疑问会给企业带来新的融资渠道。

从投资者角度看,REITS可以看做是股票和房地产之外的第三个投资品种。由于REITS是基于房地产持有型物业的信托有益凭证,它相对于股票而言价格波动性低,收益稳定,且有利于对抗通胀。REITS90%的收益都要用于投资者的分红,这对股票投资者而言是不可想象的。

从金融发展角度看,REITS是资产证券化的一个种类,是我国深化金融体制改革,提升金融发展水平的必由之路。虽然美国次贷危机起源于金融衍生品的滥发,但我国不应因此而“因噎废食”,而是要吸取美国的教训,加强监管水平、完善税收、评估等关键环节的调整和管理,稳步推进相关金融创新。

最后,在当前住宅市场火爆,商业地产相对较冷的情况下,管理层加快推进REITS制度建设,对于商业地产的发展具有重要意义。由于REITS是以持有型物业为主要投资对象,办公楼、商业营业物业正是REITS最重要的投资物业。市场高涨时,租金和收益都非常高,但并非是推出REITS的好时机,因为物业所有者并不愿意把收益分给别人。在市场较低迷时,物业所有者有资金需求,同时租金下降,回报降低,也有利于REITS的推出。

REITS对物业的经营相对于传统开发模式的经营,最大的不同点是REITS可以某种程度实现所有权和经营权的分离,投资者有收益凭证,但经营权却属于信托机构,这有利于信托基金对物业进行整体筹划、定位、经营,有利于提高物业的品牌和品味,而不至于像传统经营模式那样进行产权的分割。整体经营的好处是经营管理水平,租金、空置率等指标都会优于产权分割后的商业物业经营。

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