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房地产税收减收谁之过?  

2009-08-07 09:16:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国税总局于近日下发通知,要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管,进一步作好堵漏增收工作,确保完成今年税收收入增长预期目标。通知强调,要加强房地产业税收和建筑安装业管理。要根据项目开发经营链条,将土地储备、土地一级开发、土地供应、取得土地使用权、勘探、设计、开工、监理、售房、保有、物业管理、二手房交易、租赁等所有环节涉税行为,都纳入控管范围,采集各环节涉税信息,开展分析比对,加强纳税评估或稽查。

国税总局该通知的下发背景是今年上半年我国宏观经济增长还不稳固,政府公共投资大量增加,而财政收入却大幅度减少。今年1-6月份,全国财政收入33976亿元,同比下降2.4%,增速比上年同期降低35.7个百分点,预计今年赤字在一万亿左右。因此,国税总局要加强税收的稽查,尽可能地完成年度收税任务。

房地产业是上半年市场表现较突出的一个领域,但在税收方面却增长不明显。这实际上引起了管理层的注意。特别是二手房交易,涉及到营业税、契税等房地产税收,从上海的数据看,上半年房产营业税收入79.8亿元,同比下降15.3%;契税为68.36亿元,同比增长1.4%

与房地产税收负增长或增长乏力相比,上半年上海二手房成交量大幅度提高,20091月至6月,上海二手房总成交金额呈直线上扬态势,6月份的总成交金额320.23亿元,同比1月上涨了近314%,总成交面积上涨近260%,总成交套数上涨了263%。可见,房地产税收问题在此次国税总局的通知中所占的分量较重,问题也较突出,预计下半年房地产税收方面会在一定程度上收紧。

对于二手房销量大幅度上升与营业税等房地产收税负增长之间的矛盾,可能原因有几个方面:

其一,去年底政府“131”号文及各地政府出台的救市政策纷纷降低了二手房交易的税费门槛。上海规定普通住房两年内交易的,按买卖差额征收5.5%的营业税,满两年的则免征营业税,而非普通住宅两年内买卖的则要全额缴纳营业税。普通二手房住宅这块政府减免了相当份额的税,客观造成了房地产税收,特别是营业税的减少。

其二,二手房交易过程中交易双方故意做低价格也导致了部分税款的流失。由于普通住宅和非普通住宅在交易过程中存在巨大的税收差异,因此,在二手房市场,做低合同价格是普遍存在的现象。同样是一套房子,如果其处于非普通住宅和普通住宅的边缘,做低价格以普通住宅成交与不做低价格以非普通住宅价格成交所要承担的税款通常高达几万到几十万不等。如此大的利益诱惑也推动交易双方不惜采取作假的手段来逃税。

不过上海政府出台的二手房税费优惠政策,特别是营业税两年优惠措施在今年年底就会结束,这一因素对税收的影响将初步消除。但正如国税总局下发通知所强调的,房地产税收存在的漏洞不仅仅是交易环节,土地储备开发阶段、项目建设阶段,物业管理等各环节都要加强管控,加强纳税和稽查。这样才能最大程度地堵住房地产业税收方面的漏洞。

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