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楼市迎来的不是“金九”,是寂寞?  

2009-09-03 16:47:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“年年岁岁花相似,岁岁年年楼不同”,季节意义上的金色九月马上就要来临了,然而楼市是否也会迎来所谓“金九”?从目前楼市发展态势看,楼市面临一个明显的十字路口,价平量缩,接下来是继续价升量缩、量价齐升还是价跌量缩,取决于一系列的因素。

首先,宏观经济因素。这轮楼市回暖是典型的资金推动型行情,而资金是从哪里来?是宏观经济发展受困,民间资本、产业资本“不务正业”挪到楼市中的。因此,某种意义上,今年楼市与宏观经济的反向发展的。如果下半年宏观经济真正恢复增长,特别是消费启动,制造业、第三产业增长恢复,那么投资楼市的热钱将会撤离,以投资资金推动为主的行情将告一段落。

其次,股市因素。股市和楼市在近两年事实上呈现出同向发展的关系,股市兴,楼市兴。反之亦然。最近股市调整得非常厉害,表面看是股市扩容速度太快,股市不堪重负,实际是货币政策发生实质变化,资金供应出现问题,再加上“国家队”的先知先觉撤离,市场恐慌情绪蔓延。楼市虽然没有发生股市那样的剧烈调整,但并不意味着楼市无事,楼市资产变现能力差,信息传导也不如股市那样迅猛,调整是逐步展开的。股市和楼市的资金池是相通的,一边的“水”少了,另一边的“水”必然遭遇倒抽。

再次,市场供应因素。CRIC系统监测的9个大城市楼市成交情况,其中有6个城市最近几日的成交套数小于三月以来的平均日成交套数,上海、南京、成都等下跌幅度在10%以上,杭州、深圳下跌幅度在50%以上。资金因素实际代表的是需求,但看楼市的发展,除了需求因素,供应也是非常重要的。当前一线城市,特别是上海楼市成交量出现下降,到底是需求出了问题还是供应出了问题?从上海的情况看,楼市供应不足的因素要大于需求不足的因素。不过这种情况并非一成不变,9月份据说有十几个楼盘同时开盘,下半年土地供应也迅速放量,这都是为解决供应不足的问题而来。

综合来看,“金九”也好,“银十”也罢,不应以价格的涨跌为评判标准,而应以成交量为准绳。市场发展一定是参与主体多赢的结果,是社会总福利的增加,如果房价单边上涨,而成交量却不断萎缩,民众购房的重置成本大增、社会风险加大、经济发展潜力被“釜底抽薪”,那么这种所谓的“金九”不要也罢。

宏观经济下半年势必要回归到正常发展轨道上,否则我们仅通过加大基础建设投资获得保“8”未免太苍白。现在国家已经在发出警告的声音,一系列产能过剩的行业被点名,包括一些所谓新兴产业。房地产业不能说出现过剩,但需求“被放大”,房地产业被赋予了太多的职能和使命,以至于市场已经发生扭曲。为了产业的健康发展,下半年房地产业亟需回归和调整,亟需释放由于外力施压所积攒的应力,否则产业地震就不可避免。所以,与产业的健康发展相比,“金九”真的那么重要吗?

 

 

 

 

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