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中长远规划是降低楼市发展风险的关键  

2009-10-15 10:21:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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价涨量缩是当前楼市重要的市场表现。为什么在如此高位上市场价格依然上涨?答案是市场参与各方还都期望或认同楼价会涨,市场买卖双方能够对接得上,才有了价格。为什么出现了量缩?答案是在市场价格快速攀高后,市场购买力却相对降低,虽然有投资需求在追涨,但这部分需求占总社会需求的比重毕竟不大,不太可能出现价格一边高速上涨,另一边销量也持续猛增的情况。

回顾2009年楼市的发展轨迹,年初的时候是价跌量缩,进入三月份则出现了价平量升的态势,五月份后则是量价齐升,八月份后就是现在所谓的价升量缩。这是市场角度来分析楼市发展的规律。一般意义上来看,当市场出现价升量缩的态势后,基本可以判定这个市场出现了泡沫,适度的泡沫可以起到活跃市场,促进发展的作用,过大的泡沫如果破裂后则会引发一些严重的经济问题。说现在市场一点泡沫都没有肯定是站不住脚的,但如果又过分夸张了泡沫的程度,则又容易对市场运行产生新的干扰。

我国房地产业在历史上也经历过多次发展的起伏,最近的一次就是2007年泡沫急速产生到2008年泡沫破灭。泡沫问题并不陌生,但在应对楼市发展危机时,从政府管理部门到企业,甚至到个人,似乎都缺少一个比较合理稳定的坐标。这个坐标就是中长期的房地产产业发展政策。

对于政府而言,一直以来,房地产调控政策多以短期的政策为主,重在调整解决短期的市场问题,而不解决房地产业发展的大方向和战略问题。在政策制定和实施的实践中甚至出现了朝令夕改的问题,严重损伤了政府的公信力。又因为行业管理机制不健全,造成房地产业“一收就死,一放就乱”的发展难题。历史上多次房地产泡沫危机莫不如此。

今年的这轮快速发展也得益于政策的大幅度放松。为了“保增长”,房地产业充当了先锋角色,一大批促进房产消费的短期政策颁布,改变了房地产业原本相对正常的发展轨迹。目前高高在上的房价和日渐萎缩的成交量,以及愈演愈烈的豪宅盛宴很难说是房地产业健康发展的佐证。因此,政府管理部分应着手制定房地产业中长期发展规模,包括要尽快出台调整规范行业发展的上位法,如《住宅法》等。从根本上解决房地产宏观调整短期化、政策指向多变的不足。

对于房地产企业而言,目前的感觉“身不由己”要甚于“自由发挥”。企业经营过程中最关键的两个环节是“拿地”和“融资”,恰恰是这两个环节,都直接受到国家政策的调控。在经济危机环境下,央企在土地市场上横冲直撞,拿下了不少所谓“地王”,携巨额低成本资金之优势,央企根本不把非上市的民营企业当回事。除了央企,土地市场上另一个巨鳄是上市公司,同样有低成本的资金优势,同样在压缩着非上市民企的生存空间。这两者对土地市场争夺不可避免地造成了地价飞涨。无论国土部解释地价占房价的比例有多低,但现实情况就是一些项目周边的地价超过了房价,怎么算都会得出房价要涨的结论。地价推动着房价上涨的预期,进而刺激着投资者敏感的神经,泡沫从何而来?泡沫已经产生了!

融资问题更加明显,市场上的明星房企可以轻易获得上百亿的银行授信,也可以相对容易地在资本市场继续再融资。中小企业的境遇则要悲惨得多,即便是一些已经在市场上打出一定名堂的规模房企也对当前非均衡性融资感到无奈。待遇差别巨大的非均衡融资将导致房地产企业发展的“马太效应”。市场垄断问题,市场发展周期幅度过大问题都将困扰行业的稳定发展。

综合而言,当前楼市出现了一定程度的泡沫,但泡沫并非到了马上要破裂的程度,如果能够引导好,楼市将会继续平稳发展。宏观经济已经逐步走出低谷,预计十二五期间宏观经济将迎来新一轮的高速发展期。宏观经济进入上升周期,楼市没有理由进行下行调整。但关键中的关键是楼市要制定中长期发展规划,对于楼市发展的目标、任务、企业发展环境、消费政策等都作出明确的指导和安排,这样,不但政府能找到治理行业发展的稳定坐标,企业、投资者、消费者都要有一个稳定的衡量坐标,这个市场才会长期稳定,避免楼市价格和成交的大起大落。
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