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短期内期待楼市政策的“无为而治”  

2009-10-16 12:19:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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价涨量跌是当前我国楼市的一个显著特征。用市场周期的视角看,楼市下一步进入量稳价平的概率比较大。国土部有关报告也认为价涨量跌显示出了危险信号,如果没有实体经济的复苏,以及相关调控措施的跟进,楼市将滑向危险的边缘。这个所谓的危险边缘指的就是楼市产能相对过剩,成交量急速下跌,市场陷入低迷。

市场又发展到了一个关键节点上,但楼市政策却并未遵循传统的规律运行。年前为了应对国际金融危机,我国曾出台了多项刺激楼市消费的鼓励性政策,如放松信贷政策、减免营业税等。随着期限越来越近,这些短期政策行将结束使命。住宅消费将回归到一个正常的政策环境中。换句话说,危机时期的楼市政策是不太“正常”的,楼市作为拉动经济增长,保持经济稳定的重要抓手被推到前台,本应在2008年完成调整周期的楼市,因为国际金融危机的出现而被动改变了发展轨迹,从深度调整转为快速回暖。在短短半年之间,楼市变超越了2007年的发展态势,无论成交量还是成交价格都达到了新高。

楼市价格和销量的上涨总体来看是好事,是行业发展的正向运动,但如果节奏把握不好,就容易出现拔苗助长的失误。这轮楼市的快速上涨是由多种因素促成的,有自住需求的推动,有投资需求的因素,但最根本的原因是在国家宽松货币政策的作用下,流动性过剩所推动的政策行情。当前楼市进入高位悬停阶段,某种意义上是政策推动市场发展后的必然结果。

有句话说“打江山容易,守江山难”,放在楼市就是推动楼市快速繁荣容易,保持楼市持续稳定发展难。房产调控政策的特点就是短期、多发、有效,但缺点也很明显,不具有长期的行业指导性,政策间容易打架,扰乱市场正常发展节奏等。

最近南京收紧了公积金信贷政策,从全国看这仅仅是个个案,但南京政策的大放大收在一定程度上将影响当地楼市的健康发展。从全国角度看,到年底一批楼市利好政策就要退出,无论是开发商还是消费者都还在这样的思维定势中:下一步楼市政策到底什么呢?放松还是紧缩?这是我国房地产政策频繁调整所带来的后果。没有所谓的调控政策楼市就失去发展方向了吗,如果全国上下都是这个心态,那么楼市的发展前途堪忧。市场的管理者有频繁出台政策的本能或无奈,市场参与者根据各自的立场呼吁有利己方的政策,那么楼市与市场经济将愈行愈远。市场参与主体进行决策考虑的首要因素不是市场参照物,还是政策,这样的状态下何谈楼市的健康稳定发展。

期望归期望,现实归现实,楼市调控政策多发的局面短期内还不会改变,但随着政府对行业管理经验和规律的认识逐步清晰,制定中长期产业发展规划将会成为共识。对于下一步的政策动向,笔者认为政府不会无病乱开药,无为而治可能是明年的政策主基调。

理由是,在宏观经济逐步走出低谷后,此前实行的短期宽松政策将取消,楼市的消费政策进入继续鼓励自主消费,支持改善需求,通过信贷政策限制投机需求的道路上。楼市在经过半年多的快速增长,后续资金要有一个逐步积累的过程,制造业、进出口等也在逐步恢复,一些产业避险资金,投机资金也将逐步撤离,那么楼市价格和需求也将恢复到一个正常的水平。房地产政策方面也已无太大必要继续强推住宅消费,更加合理的思路是减少政策发挥的频率,实行中立的行业管理政策,鼓励行业内在发展增长潜力,为产业的发展提供更加稳固和清晰的指导思路,做行业发展的监督者和指路标,而不是频繁干预行业发展的有形之手。

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