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2010年楼市运行趋势  

2010-02-03 14:18:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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宏观经济调控政策:继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”

从宏观经济政策取向看,2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,但会增加针对性和灵活性。其潜台词是,如果明年GDP增速重新站上两位数,如果CPI增幅超过3-5%,如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿,则会调整经济政策,尤其是货币信贷政策,会继续提高存款准备金率,甚至动用加息的手段,而货币政策的调整将显著影响楼市。

房地产调控政策:“有保有压”,从“无为”到“有为”

从房地产业本身分析,房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后,会有一个观察期,如果接下来3-5个月市场出现调整,则不会再有明显打压政策,无论是政策面还是市场面,2010年全年极可能将在平静中度过。如果2010年开发投资增速重新站上30%,如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头,那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台,政策的“有为”将体现的更为明显。

具体来看,房地产调控政策可能有以下几个方面的动作:

第一,加快推进物业税全国范围空转运行

从稳定楼市价格,引导居民理性消费的角度看,开征物业税是一个比较有效的政策手段,但目前我国还远远不具备开征物业税的条件,存在很多现实的困难。包括税制合并、改革在内,很多环节还需要梳理打通。因此,今年中央在物业税开征问题上,依然是研究的多,探索的多,具体开征的可能性不大。最可能的动作是,扩大物业税空转试点,在全国范围内实行物业税空转。不排除有在个别已积累成熟空转经验的城市进行试点实征。这样有利于形成稳定市场的预期,即开征物业税是政府认真考虑的选项,投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。

第二,金融信贷进一步收紧

据媒体报道,20101月份前半个月金融机构新增贷款量达到1.1万亿,如果该数据准确,那么前半月贷款占全年新增贷款计划量7.5万亿的15%,央行明显对如此之快的信贷增长表示忧虑。提高存款准备金率,加强金融机构“窗口指导”是最近可行的选项。

另外,国家统计局最新发布的2009年经济运行数据显示,200912月份,CPI同比增长1.9%,环比增长1%,再加上今年开年就形成的信贷洪峰,对于房地产而言,“国11条”已经严格了二套房贷政策,在加息的预期背景下,住房信贷政策将更趋紧缩。开发贷也将会紧缩。

第三,“限外政策”将再次趋紧

2010年我国经济体系将面临更加严重的流动性过剩问题,房地产市场将不再可能继续担负资金避险池的作用,否则房地产业将面临不可承受之重。对内,现在金融信贷政策和税收政策已经趋于严格,投机投资资金成为重点防范的对象。对外,海外投资资金也将受到限制,防止外资对国内房地产市场的过度炒作,为地方政府一心一意做好住房保障工作创造良好的外部环境,同时也可以稳定市场预期,避免外来因素导致房价的大起大落。

第四,公共租赁住房指导意见将会出台

2008年年初,住房和城乡建设部部长姜伟新就表示:今年要加大租赁市场方面的探索工作,以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题;还将研究制订《公共租赁住房指导意见》,明确公共租赁住房供应对象等内容。实际上,2009年国家层面的相关意见稿已经出来,目前正在各地相关部门流转以征求各方意见。动作快地方政府,如北京、常州、厦门、深圳、淮安等地已有实质性动作。“国十一条”中提出明年增加公共租赁房用地供应,信号非常明确,今年相关法规极有可能出台,将在全国多数大城市实施。

第五,对地方政府的政策落实提出更高要求

房地产市场近年来出现的问题是多方面原因造成的,其中地方政府为追求地方利益,盲目发展房地产业具有不可推卸的责任。因此,从最近的政策文件看,中央对地方政府的工作责任提出了明确的要求,对于个别房价非理性上涨的城市,不成文的规定很可能被定为“房价不下,地方官员就要下”。具体落实措施是要针对“国11条”的要求,出台20102012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。这项工作的落实和实施效果将成为中央衡量地方政府工作绩效的一个重要依据。因此,地方政府应尽快组织力量编制相关规划,把工作重点放在如何解决住房民生问题上。

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